اخبار

اخبار ساختمان علت خروج سازندگان از بازار مسکن مشخص شد

[ad_1]

سازندگان به دلیل کاهش حاشیه سود ساخت و ساز در بازار مسکن تهران کمتر از حد انتظار سازندگان از بازار مسکن خارج می شوند.

به گزارش اخبار ساختمان، درآمد ساخت و ساز مسکن در پایتخت، آن را تحت انتظار سازندگان سقوط کرد. محاسبات آخرین برآوردها از حاشیه سود ساخت مسکن در تهران حکایت از کاهش بازده سرمایه گذاری در ساخت و ساز دارد که دلیل خروج زیاد سازندگان از بازار عرضه مسکن را نشان می دهد..

در حالی که طی دو سال گذشته حاشیه سود مورد انتظار سازندگان مسکن در تهران برای یک دوره ساخت (که اغلب بین یک سال و نیم تا دو سال به طول می انجامد) به کف بین 30 تا 40 درصد و روند ساخت از نظر درآمدی رسیده است. محاسبات نشان می دهد که برای سازندگان و فروشندگان جذاب نبود حاشیه سود ساخت مسکن در تهران اکنون کمتر از سود مورد انتظار تولیدکنندگان کمتر از 30 درصد کاهش یافته است..

کف مورد انتظار سازندگان برای کسب سود از بازار ساخت و ساز در حین اجرای پروژه های عمرانی و سرمایه گذاری در بازار مسکن با در نظر گرفتن دوره دو ساله ساخت و ساز مسکن حداکثر سالانه 15 درصد است که بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایط فعلی این درآمد کمتر از حد انتظار تولیدکنندگان بوده است..

برآوردها حاکی از آن است که این میزان در تهران برای مدت حداقل دو سال ساخت مسکن اکنون به حدود 28 درصد رسیده است. این حاشیه سود است که در واقع نتیجه تفاوت است هزینه ساخت مسکن قیمت فروش واحدهای نوساز بر اساس ارقام مربوط به بهای تمام شده ساخت شامل بهای تمام شده تامین قطعات ساختمانی (زمین، مصالح، عوارض، خدمات مهندسی و …) محاسبه می شود و همچنین قیمت فروش واحدهای نوساز نیز می باشد. محاسبه شد..

البته حاشیه سود محاسبه شده برای فعالیت های ساختمانی مرتبط فعالیت های ساختمانی در مناطق معمولی و مصرفی تهران واقع شده است و شامل مناطق لوکس شمال تهران نمی شود که هم هزینه ساخت و هم قیمت فروش واحدهای مسکونی شرایط کاملا متفاوتی با مناطق معمولی و مصرفی دارد. در واقع این حاشیه سود بر اساس قیمت های مرسوم ساخت و ساز در مناطق مصرفی محاسبه می شود.

علت شکل گیری ابر رکود ساختمان در سال های اخیر چیست؟

در دو سال گذشته، روند ساخت و ساز غیر جذاب شده است سرمایه گذاری ساختمانی برای سازندگان و فروشندگان، تعداد زیادی از سازندگان مبتدی و فاقد توان مالی کافی برای ادامه فعالیت های ساختمانی، بازار را رها کردند و تنها گروهی از سازندگان اصیل، با تجربه و پیشکسوت در بازار مسکن در مناطق مختلف تهران باقی مانده اند. باقی ماندند و به فعالیت خود ادامه دادند، هر چند این گروه از سازندگان به چند دلیل مهم فعالیت خود را چه از نظر سرعت کار و چه از نظر حجم ساخت و ساز و تعداد پروژه های عمرانی و گستره کاری محدود کردند. در بازار ساخت و ساز کاهش.

این مطلب را هم بخوانید  دانش املاک: میلگرد تخت چیست؟

خروج سازندگان مبتدی یا کم تجربه از بازار ساخت و ساز منجر به کاهش شدید عرضه مسکن را تجربه کنید و این مسائل منجر به تبدیل رکود ساخت و ساز به ابر رکود ساخت و ساز در دو سال گذشته.

مهمترین دلیل این امر جهش است هزینه های ساخت مسکن از نظر جهش قیمت زمین و همچنین رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در غیاب آخرین حلقه مکمل زنجیره ساخت و ساز، یعنی قدرت خرید موثر متقاضیان مصرف کننده برای ورود به بازار مسکن (چرخه ساخت و ساز معیوب)، باز می گردد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی دو سال گذشته، با افزایش جهش قیمت زمین به عنوان پرهزینه‌ترین جزء ساخت و ساز و همچنین رشد قیمت مصالح ساختمانی (به عنوان یکی از دو مؤلفه اصلی و هزینه تمام شده، هزینه ساخت مسکن به شدت افزایش یافته است. سرمایه گذاری ساختمانی). افزایش یافت.

این به دلیل پرش مداوم است قیمت خانه در طول سه سال – از ابتدای سال 1376 تا پایان سال 1378 – گروه قابل توجهی از متقاضیان مصرف به ویژه صاحبان خانه اولی به دلیل ضعف قدرت خرید و در نتیجه چرخه ساخت و ساز به اجبار از بازار به حاشیه رانده شدند. تامین مالی پروژه های جدید ناقص است.

وضعیت رکود ساخت و ساز بدتر شده است

آخرین رصد بازار ساخت و ساز و سرمایه گذاری مسکن در تهران نشان می دهد که وضعیت رکود ساخت و ساز در پایتخت به دلیل افزایش افت درآمد و حاشیه سود سازندگان از کف مورد انتظارشان بدتر شده است..

در حالی که پیش از این و در سال های گذشته مدت زمان ساخت مسکن معمولاً بین 18 تا 24 ماه (معادل یک سال و نیم تا دو سال) بود، در حال حاضر این دوره متوسط ​​در اکثر موارد به طور میانگین به بیش از دو سال افزایش یافته است. پروژه ها. پیدا کرده است.

تغییرات مکرر هزینه های ساخت مسکن به دلیل افزایش شدید هزینه های ساخت و همچنین عدم تقاضای موثر برای واحدهای خریداری شده دو عامل مهم در بروز این شرایط (کاهش سرعت اتمام پروژه های در حال ساخت) است..

در دو سال گذشته اما در برهه‌ای از زمان، برخی از مصالح کمیاب یا حتی کمیاب شده‌اند و یا رشد قیمت آن‌ها آنقدر سریع بوده که برخی از تولیدکنندگان به دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و مقابله با مشکل تامین مالی، پروژه های خود را کاهش دادند.

حاشیه سود سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی در ساخت و سازهای معمولی و مصرفی در تهران در حالی است که در حال حاضر برای مدت حداقل دو سال ساخت و ساز حدود 280 درصد کاهش یافته است که دلیل آن را می توان از دلایل خروج گسترده سازندگان توضیح داد. از جانب بازار ساخت و ساز در زمان حاضر معرفی شده است.

این مطلب را هم بخوانید  سید محمود فاطمی عقدا سرپرست دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در تهران شد

شرایطی که طی دو سال گذشته منجر به خروج سازندگان جدید یا کم تجربه از بازار ساخت و ساز شده بود، حالا برخی دیگر از سازندگان که اتفاقاً از سازندگان باسابقه و با تجربه هستند، بازار را ترک می کنند..

با این حال، وضعیت کنونی به این معنا نیست که تولیدکنندگان در وضعیت زیانده هستند. در ابتدا، طی دو سال گذشته، فرآیند ساخت و ساز به دنبال “حاشیه سود مورد انتظار سازندگان تا کف” به یک فعالیت غیرجذاب تبدیل شده است و اکنون حاشیه سود مورد انتظار سازندگان به زیر کف رسیده است..

این وضعیت بدتر می شود رکود ساخت و ساز منجر شده است. سوال مهم در شرایط فعلی این است که چرا با وجود کاهش قیمت زمین و کاهش قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری، حاشیه سود ساخت و ساز کمتر از حد انتظار بوده است؟

تورم مسکن نیز در حذف سازندگان از بازار موثر بوده است

امسال نه تنها نرخ رشد زمین کاهش یافت، بلکه نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به سال گذشته کاهش یافت. با این حال، حاشیه سود سازندگان ناشی از فعالیت های ساختمانی کاهش یافت. در حالی که انتظار می رود رشد را کاهش دهد هزینه های ساخت مسکن، حاشیه سود تولیدکنندگان نیز افزایش خواهد یافت. اما در عمل برعکس این اتفاق یعنی کاهش حاشیه سود تولیدکنندگان رخ داد.

مهمترین دلیل این امر می تواند دور موتور باشد تورم مسکن به پایین ترین سطح خود در سه سال گذشته نسبت داده می شود. درست است که نرخ رشد هزینه های ساخت مسکن در تهران در سال جاری کاهش چشمگیری داشته است، اما در عین حال موتور تورم مسکن (یا نرخ رشد قیمت مسکن به عنوان محصول نهایی فرآیند ساخت) نیز کند شده است. ..

آمارهای رسمی نشان می دهد از ابتدای سال جاری تا پایان پاییز امسال میانگین قیمت مسکن در تهران تنها 8 درصد رشد داشته است. نرخ مصالح ساختمانی (به عنوان تنها عامل هزینه ساخت مسکن) تا پایان تابستان 28 درصد رشد کرد. این در حالی است که بر اساس آخرین آمار، تورم زمین در بهار امسال بیشتر از تورم مسکن بوده است.

برآورد حاشیه سود در مناطق مصرف کننده

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر تولیدکنندگان بزرگی که قبلاً در بازارهای مصرف تهران به‌ویژه نیمه جنوبی پایتخت فعالیت می‌کردند، ساخت و ساز را فعالیتی مقرون‌به‌صرفه نمی‌دانند..

به عنوان مثال در حال حاضر در منطقه 10 تهران که یک منطقه معمولی و مرکز عرضه واحدهای مسکونی مصرفی، ارزان، گران و متراژ کوچک و بزرگ است، میانگین هزینه ساخت مسکن (هزینه ساخت به اضافه سهم زمین) حدود 25 است. متری میلیون تومان. میانگین قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در این منطقه بین 30 تا 35 میلیون تومان است..

همچنین برآوردها نشان می دهد که میانگین هزینه مسکن در مناطق متوسط ​​و مصرفی شهر نشان می دهد که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود 28 تا 30 میلیون تومان است که از این میزان حدود 141 میلیون تومان هزینه ساخت و حدود 15 میلیون تومان است. اشتراک زمین یک متر مربع.

این مطلب را هم بخوانید  نشست تخصصی برنامه ریزی اجاره و مسکن

به طور کلی چندین متغیر اصلی حاشیه سود را تعیین می کنند ساخت و ساز مسکن موثر هستند زیرا هزینه تامین زمین و مصالح و همچنین قیمت فروش واحدهای ساخته شده از مهمترین موارد می باشد..

سیاست های اشتباه باعث رکود بازار ساخت و ساز می شود

علاوه بر همه این متغیرها، اجرای برخی سیاست‌های غلط و همچنین برخی انفعال‌های سیاست‌گذار مسکن، رکود در بازار ساخت و ساز و معاملات مسکن تشدید می کند.

در غیاب اهرم مالیاتی موثر برای مبارزه با انجماد املاک و مستغلات نبود مالیات سالانه املاک مسکونی سرمایه گذاری های زیادی به جای ساخت مسکن در بازار آماده انجام شده است نقش برجسته سفته بازان در بازار مسکن و در نهایت این واحدها در بازار مسکن منجمد شدند.

ضمن اعمال اهرم موثر مالیاتی یعنی مالیات سالانه بر دارایی و ایجاد ریسک و هزینه برای معیارها و سفته بازی، نه تنها آخرین حلقه فرآیند ساخت و ساز یعنی بازار مسکن رونق می گیرد، بلکه سرمایه املاک نیز صرف تولید مسکن می شود..

چشم انداز حاشیه سود ایجاد کنید

بررسی حاشیه سود سازندگان و همچنین روند مورد انتظار برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، قوی ترین عامل تاثیرگذار را نشان می دهد. بازار مسکن و ساخت و ساز در ماه های آینده یک متغیر برونزا است. این متغیر برون زا همانند نتایج آتی فرآیند مذاکره برجام است که در صورت موفقیت همگی بر تمامی قیمت ها در تمامی بازارها تاثیر می گذارد..

وقوع اتفاقات مثبت در این حوزه اگرچه در تخلیه حباب مسکن و کاهش قیمت هاست بازار معاملات مسکن موثر خواهد بود، اما از سوی دیگر منجر به کاهش قیمت در همه بازارها از جمله بازار زمین و مصالح ساختمانی می شود..

اما از آنجایی که در صورت نتیجه مثبت از مذاکرات برجام، به احتمال زیاد بازار مسکن با افت قیمت همراه خواهد شد و حاشیه سود سازندگان از این محل تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. یک دوره انتقال مورد نیاز است.

در نهایت نتایج مثبت این مذاکرات منجر به احیای معاملات مسکن از تخلیه حباب قیمت آپارتمان ها و در نتیجه احیای قدرت خرید متقاضیان خواهد شد. بازگشت متقاضیان مصرف به بازار مسکن و خرید آپارتمان توسط آنها نیز آخرین حلقه زنجیره سرمایه گذاری ساختمانی را تکمیل می کند..

از طرفی هزینه های ساخت مسکن را کاهش دهید و حتی در همان حالت باقی بمانید هزینه های ساخت و ساز در شرایطی که تقاضای موثر به بازار بازگشته است، می تواند منجر به بازگشت حاشیه سود سازندگان حداقل به کف مورد انتظار شود و بار دیگر سازندگان را به ساخت و ساز و سرمایه گذاری در ساخت و ساز تشویق کند..

بیشتر بخوانید: هزینه ساخت مسکن در پاییز چگونه کاهش یافت؟

دنیای اقتصاد

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا